Tác động của việc điều chỉnh giá đất lên thị trường bất động sản trong thời gian tới

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án Vườn Cam

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.

Trao đổi về vấn đề này, bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM, cho rằng theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. 

Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.

Các đề xuất của UBND TP.HN và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay.

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện nay ở TP.HCM.

Về việc khung giá đất hiện tại được cho rằng chưa phản ánh đúng giá thị trường. Điều này có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS?

Bà Linh cho hay, đối với người bị thu hồi đất: Khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung

Đối với chủ đầu tư: Nếu theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Nên việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Cũng theo vị chuyên gia này, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

"Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm", bà Linh nói thêm. 

Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. 

Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan.

Danh sách các căn biệt thự đang bán tại địa chỉ: Bán biệt thự Vườn Cam

Nam Phong

Đọc tiếp...

Mỗi mét vuông đất 'vàng' ở TPHCM có giá gần 1 tỷ đồng

Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM nêu, cũng như TP.Hà Nội, TP.HCM có giá đất cao nhất cả nước. Mỗi mét vuông đất thuộc bất kể loại nào trên thị trường cũng có giá từ vài triệu tới khoảng 1 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM thông tin, hiện nay, TPHCM được giao nắm giữ 209,5 nghìn ha đất đai, trong đó 114 nghìn ha là đất nông nghiệp, 94,6 nghìn ha đất phi nông nghiệp. Trong tổng diện tích nói trên, 162,3 nghìn ha đất đang được sử dụng, 47,3 nghìn ha đang được giao để quản lý chưa đưa vào sử dụng và đất chưa sử dụng chỉ còn 927 ha. Như vậy có thể thấy, hầu hết đất đai ở TPHCM đang được sử dụng hoặc sẵn sàng đưa vào sử dụng.

Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Dự án Vườn Cam

Khu vực trung tâm quận 1, TP.HCM. Ảnh Văn Minh

Theo ông Thắng, tài chính đất đai là một yếu tố có tầm quan trọng đặc biệt trong quản lý đất đai đô thị, nhất là các đô thị lớn như TP.HCM. Giá đất quá cao, một quyết định hành chính về đất đai có thể mang lại lợi ích hoặc làm mất đi lợi ích tính tới đơn vị nghìn tỷ đồng. Một hệ thống tài chính đất đai đô thị hiệu quả phải được xây dựng trên nguyên tắc vốn hóa được đất đai, tức là đất đai quy đổi được dễ dàng thành vốn tài chính.

Một trong những yếu tố cơ bản nhất của vốn hóa đất đai là tạo nguồn thu từ đất đô thị thông qua quá trình đưa đất công vào thị trường theo cơ chế Nhà nước giao đất có thu tiền, Nhà nước cho thuê đất và thu thu, phí liên quan đến đất đai đang sử dụng trong khu vực tư nhân.

Nhiều bất cập trong quản lý đất đai

Trải qua hơn 30 năm Luật Đất đai đã qua 4 lần thay đổi (nếu tính luôn các lần sửa đổi, bổ sung thì có đến 7 lần). Đặc điểm cơ bản của Luật Đất đai các thời kỳ là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu, có sự phát triển từ sở hữu tuyệt đối sang mở rộng hơn về các quyền của người sử dụng đất, thừa nhận kinh tế thị trường….

Cập nhật thông tin chi tiết dự án tại địa chỉ: Biệt thự Vườn Cam Vinapol

Khu đô thị mới Thu Thiêm hướng về trung tâm quận 1, TPHCM. Ảnh Văn Minh

Quá trình thay đổi có đặt ra các yêu cầu quản lý trong từng giai đoạn sẽ khác nhau, đôi khi có sự mâu thuẫn và gây phức tạp cho công tác quản lý, sử dụng đất…Trong khi các điều kiện đảm bảo cho quá trình vận hành quản lý thì chưa đảm bảo, cơ chế phối hợp giữa các ngành, các cấp, điều kiện cơ sở vật chất, dữ liệu và kể cả việc bố trí con người trong quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu.

Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, TPHCM nêu ra một số bất cập từ thực tiễn trong công tác quản lý đất đai hiện nay. Trong đó, ông Hồng nêu thực trạng cổ phần hóa và sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa hiện nay. Đó là xung đột giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 60/2018/QH14, khi doanh nghiệp cổ phần hóa thay đổi mục đích sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi để bán đấu giá, tuy nhiên pháp luật đất đai không quy định thu hồi đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.

 Xem chi tiết dự án tại địa chỉ:  Biệt thự Vườn Cam Hoài Đức

.

Khu "nhà giàu" Thảo Điền (quận 2, TP.HCM). Ảnh Văn Minh

Một thực tế khác hiện nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng giá đất xác định theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (Nghị quyết TW9 - Khóa XI), lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho rằng, thực tế Nhà nước chưa có “kênh” quản lý phù hợp. Theo đó, trong điều kiện pháp luật hiện tại không tạo điều kiện để có thị trường minh bạch, lành mạnh được…dẫn đến việc xuất hiện thị trường ngầm, đầu cơ, thị trường bất động sản không có sàn giao dịch bất động sản nên tính công khai không có.

Hạn chế giao dịch bất động sản bằng tiền mặt

Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng hiện nay công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn ở các địa phương. Một trong những nguyên nhân là có sự xung đột pháp lý giữa các luật, trong đó Luật Đất đai không theo kịp với thực tiễn. Theo ông Chính, trong nguyên tắc xây dựng Luật Đất đai có nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên từ Luật Đất đai 2013, nguyên tắc thị trường ngày càng xa rời, trong khi đó biện pháp hành chính gần như sử dụng nhiều hơn.

Theo ông Chính, về phương pháp định giá đất hiện nay cũng cho thấy thấp hơn thị trường rất nhiều (chỉ bằng 30-35% giá trị thị trường). Thực trạng này nói lên vì sao hiện nay tồn tại tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về đất đai. Mặc khác, hiện nay pháp luật về đất đai chưa giải quyết được câu chuyện chia sẻ lợi ích 3 bên gồm nhà nước – doanh nghiệp – người dân có đất bị thu hồi.

Ông Chính cho rằng, cần phải có một sàn giao dịch bất động sản và hướng tới việc giao dịch mua bán bất động sản không dùng tiền mặt mà qua chuyển khoản. Việc này không chỉ giúp thị trường bất động sản minh bạch, rõ ràng nhằm không tạo ra các cơn sốt đất ảo cũng như chống được nạn đầu cơ, rửa tiền và cả tham nhũng.

Cần có sàn giao dịch bất động sản

Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM kiến nghị, cần hình thành sàn giao dịch bất động sản, trong tương lai có thể phát triển thành trung tâm giao dịch bất động sản. Khi đó thị trường bất động sản sẽ phát triển minh bạch, có sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Dòng tiền đầu tư vào bất động sản cũng sẽ được kiểm soát. Bởi hiện nay, dòng tiền đầu tư vào bất động sản chủ yếu từ ngân hàng – có giá đất, nhưng không phản ánh đúng quy luật cung cầu. Do đó cần có sự kiểm soát của Nhà nước ở tầm vĩ mô, tránh bong bóng thị trường bất động sản.

TPHCM "không hài lòng" khi tiền thu từ đất đai quá ít

Tại TP.HCM, năm 2019 dự toán thu từ đất là gần 15.000 tỷ đồng nhưng ước tính thu được chỉ 11.000 tỷ đồng (chỉ đạt 73,83%). So với năm 2016, dự toán thu là 16.500 tỷ đồng và thực thu được là 17.100 tỷ đồng (đạt 103,64%). So với tổng thu ngân sách địa phương giai đoạn 2016-2020 (ước tính tổng thu 5 năm là 1.872.922 tỷ đồng), tổng thu từ đất đai chỉ chiếm 3-5% tổng thu ngân sách địa phương. Số thu từ đất như vậy quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất đai tại TPHCM.

Theo Văn Minh - Huy Thịnh

Đọc tiếp...